درباره املاک داران املاک داران (برند زیر شاخه‌ی شرکت نیکو شمیم)، واسطه‌ای معتمد و مطمئن با تجربه بیست ساله در امر مشاوره املاک که در غالب سامانه‌ای هوشمند در عرصه مسکن ، وبسایت و اپلیکیشن هوشمند برای جستجو و ثبت آگهی خرید ، فروش ، رهن و اجاره ملک فعالیت می کند. همچنین سوابق ساختمان سازی این شرکت از طریق سامانه املاک سازان عملیاتی شده است. و در حین حال آژانس‌های املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی و همینطور مالکین شخصی که قصد خرید، فروش یا رهن و اجاره ملک دارند، میتوانند آگهی ملک خود را شامل آپارتمان مسکونی، تجاری یا اداری، نوساز یا کلنگی، مغازه، زمین و ویلا در املاک داران ثبت کنند. از مزیت‌های وبسایت و اپلیکیشن املاک داران میتوان به امکان جستجوی ملک روی نقشه، جستجوی ملک با واقعیت افزوده و دسترسی به آخرین تغییرات قیمت در بازار مسکن اشاره کرد. وب سایت و اپلیکیشن املاک داران به دلیل آنلاین بودن خدمات، محدودیتی در ارائه خدمات در سراسر ایران ندارد ولی در فاز اول در اصفهان و حومه خدمات بیشتری ارائه می شود.
برای اینکه بیشتر با اصطلاح تخلیه ملک مشاع آشنا شویم اول لازم است مفهوم آن را به درستی درک کنیم. به طور کلی مفهوم اشاعه این است که همه مالک ها در بند به بند ملک سهیم هستند و سهمیه دارند.
برای آنکه بتوانید در این باره به اطلاعات بیشتری دست یابید پیشنهاد می کنیم تا آخر مطلب را مطالعه بفرمایید. در این نوشتار قصد داریم مطالبی درباره تخلیه مشاع و نکات اصولی آن برای شما ارائه دهیم. تا پایان این مقاله همراه املاک داران باشید.
خلع ید و تخلیه
ادعاهای حقوقی به دو گروه مهم و اصلی مانند ادعای ملکی و ادعای مالی جدا می شود. گاهی می توان گفت اصلی ترین و جامع ترین ادعای حقوقی نیز این ادعای مربوط به املاک و اموال ثابت یا ادعای ملکی است و از دسته مهم ترین دعاوی ملکی ادعاهای مربوط به بیرون کردن صاحب غیر شرعی از ملک است.
به عنوان مثال تصور کنید شما یک ملک را با فردی به طور شراکتی می خرید، سهمیه شما دو دانگ و سهمیه شریک تان چهار دانگ است. بر حسب قانون بهر شما در کلیه واحدهای آن ملک تقسیم شده است و قابل جداسازی نیست.
از جمله نمونه های آشکار هنگامی است که یک ملک از وارث به ورثه به ارث می رسد. در این وضعیت همه ورثه از کلیه ملک سهیم هستند و سرحدی بین سهم ها تعیین نشده است. همچنین تمام ملک به طور مشاع در مالکیت همه ورثه است.
نحوه تخلیه املاک مشاع چگونه است؟
برای اینکه بدانیم شیوه تخلیه املاک مشاع و راه حل های حاظر آن چیست، اول لازم است وصف صحت از ملک مشاع و سهمیه مشاعی داشته باشیم. در مطلب پایین درباره تخلیه ملک، املاک مشاع، دعوای تصرف عدوانی، خلع ید مشاعی و دستور فروش گفته شده است.
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع
تصور کنید 3 سهم دار که هر یک 2 دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند، با موافقت هم مغازه را به فردی کرایه می دهند. بعد از مدتی اجاره نشین مبلغ ماهانه یکی از 3 شریک را نمی دهد یا بر عکس شیوه استفاده قراردادی، از مغازه سود جویی می کند.
در این صورت شریک معترض دعوای تخلیه ید را مطرح می کند، در صورتی که 2 سهم دار دیگر با مستاجر سازش می کنند. با این تصور کدام قضاوت درست خواهد بود؟
همین طور که می دانیم، در ملک مشاع حقوق هر سهم دار پخش در کلیه ملک است و این مسئله سبب شده که هیچ شریکی بدون اجاره بقیه سهم داران اجازه تصاحب در ملک مشاع را نداشته باشد.
پیامد این آمیختگی سهام آن خواهد بود که خالی کردن سهم هر شریک با خلع ید از همه ملک ارتباط داشته و این طور است که باید قبول کنیم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنی اعم است و اینجا نیز باید اعمال شود.
نمونه دادخواست تخلیه املاک مشاع
در صورت کلی اگر کسی مال راکد مانند ملک و مغازه فردی دیگر را بدون اجازه و موافقت مالک، اشغال کند برای کوتاه کردن دست اشغالگر غیر قانونی، بر حسب گروه بندی هایی که در کتاب علمای حقوق ذکر شده است ممکن است بتوان به چندین شیوه این فرد را خلع ید کرد. به این منظور که به اشغالگری های غیر مجاز خود پایان بدهد.
این پایان دادن به اشغالگری ها فرد یا خلع ید آن ممکن است در رابطه به کسی باشد که خود هم در آن مال سهم داشته و متناسب به آن مال شامل سهم مشاع است به این دلیل که در تمام آن مال شریک هستند.
تخلیه ملک مشاع
اشاعه حالت ملکی است که میان دو یا چند نفر یکی بوده و مالکیت هر یک از سهم داران پخش در کلیه بخش های ملک است. سهم داران مشاعی در اجرا تصرفات حقوقی در میزان سهم خود آزادند ولی در تصرفات مادی هر سهم دار به سبب ماده 581 قانون مدنی، محتاج اجازه بقیه سهم داران هستند.
این قابلیت موجب می شود بررسی دعاوی مرتبط به این املاک، مثل دعوای تخلیه ملک مشاع و اعمال نمونه رای تخلیه ملک مشاعی، طبق مقررات به خصوصی باشند.
دعاوی تخلیه در ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع، اسم کلی است که شامل سه دعوای تخلیه ید از ملک مشاع، خلع ید از ملک مشاع و وادار به حل تصاحب خصمانه از ملک مشاع است. دعوای خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است.
طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در حالتی که حکم خلع ید بر ضد اشغالگر ملک مشاع به سود مالک بخشی از ملک مشاع داده شده باشد از همه ملک خلع ید می شود، اما اشغالگر داد برده در ملک خلع ید شده شامل قوانین املاک مشاعی است.
درباره پرسش بالا تصور کنید که ساختمانی با قریب به 10 واحد آپارتمان از آن الف است و الف هم شامل 5 ورثه است که این 5 نفر بعد از وفات الف، علارغم اینکه تصرف ملک از جانب همه وراث و با عرضه اشغالگری مجاز میان ایشان بعدها گرفتار دعوا شده اند.
نمونه رای تخلیه مال مشاع
این نمونه رای که از شاخه سوم دادگاه همگانی حقوقی شهرستان ماکو منتشر شده و در مورد مسائلی چون تخلیه مال مشاع، تخلیه برای تعرض و افراط، تخلیه ید اجاره نشین از بخش مشاعی، ضرورت مدل دعوای تخلیه از سوی کلیه مالکین مشاعی و رای تخلیه مال مشاع است.
دعوای خلع ید از ملک مشاع
برای نمونه دعوی خلع ید بر ضد اشغالگر یا حدود تصرفات شریک در مال مشاع، لازم به محضر همه مالکین نیست. به عنوان مثال اگر که یک واحد تجاری شامل چهار مالک باشد، تنها یکی از مالکین قادر است دعوی خلع ید را ارائه کند.
دعوی خلع ید هم بر ضد شریک ملک مشاع و هم غیر قابل ارائه است. به تعبیری دیگر چه سهم دار ملک را اشغال کرده و چه فردی که هیچگونه مالکیتی به ملک ندارد آن را اشغال کرده باشد، توانایی دارد که دعوی خلع ید را ارائه کند.
چنانچه چندین فرد ملک مشاعی را اشغال کنند، می توانید بر ضد تمام یا بعضی از آنها دعوی خلع ید را بازگو کنید.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با نحوه تخلیه این املاک دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین اگر به خدماتی در زمینه خرید و فروش، تهاتر، مشارکت در ساخت، رهن و اجاره و غیره احتیاج داشتید، می توانید به صفحه اصلی سایت املاک داران مراجعه فرمایید.
اما شما از چه روش هایی برای تخلیه ملک خود استفاده می کنید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
ثمن معامله به معنی نرخ و بها است که در علم حقوق آن را به معنای پولی می شمارند و باید آن را در برابر فروختن مال کسب کرد. لذا می توان گفت در هر معامله افراد یک مقدار از قبل تعیین شده را تعیین می کنند و با توجه به آن مالی را مورد معامله قرار می دهند که با توجه به ارزش مال معامله ای مساوی باشد.
ارزش متعارف کالا می تواند برابر، کمتر و بیشتر باشد. ممکن است سوالاتی هنگام ایجاد این معامله برای شما پیش ییاید که برای رسیدن به پاسخ تمام این سوالات بهتر است که تا انتهای این نوشتار را مطالعه کنید. در این مقاله از املاک داران تمام اطلاعات مربوط به این موضوع را شرح خواهیم داد.
مبایعه نامه به سندی گفته می شود که با توجه به آن افراد یک مال را خرید و فروش کرده و قراردادی را تنظیم می کنند. به صورت معنایی به این خرید و فروش مبایعه نامه یا بیع گفته می شود.
این قرارداد به صورت معاوضه ای انجام می شود. یعنی به عنوان مثال در قبال مالی که مورد معامله قرار می گیرد باید چیزی عوض آن در نظر گرفته شود که از نظر شرعی و عرفی باید بین فرد فروشنده و خریدار یا عوض و معوض ارزش مساوی وجود داشته باشد.
به ازای هر ریال، یک مورد معامله وجود دارد و نشان دهنده میزان پولی است که در قبال مالکیت مال به فروشنده تعلق می گیرد، در حقیقت این مال مورد معامله ابتدا به خریدار تعلق دارد.
اثبات پرداخت ثمن معامله
پرداخت وجه از جمله تعهدات خریدار است که در قرارداد ذکر می شود. لذا اگر در رابطه با پرداخت یا عدم پرداخت ارزش معامله میان خریدار و فروشنده مشکلاتی رخ دهد، اثبات حقیقت یا پرداخت ثمن توسط خریدار تعیین می شود. برای اثبات کردن این مسئله، خریدار باید از فروشنده رسید دریافت کند.
اعتراف به دریافت ثمن از طرف فروشنده
اگر که فروشنده هنگام تنظیم قرارداد به دریافت ارزش معامله اعتراف کرده باشد و در صورتی که آن را دریافت نکند، فروشنده باید اثبات کند که برعکس موارد ذکر شده در قرارداد و با توجه به اعتراف خود مبلغی را دریافت نکرده و اگر که نتواند این کار را انجام دهد مسیر سختی در پیش رو خواهد داشت.
پرداخت ارزش معامله از وظایف چه کسی است و پرداخت آن چه شرایطی دارد؟
همانطور که می دانید نوشتن تمام وجه باید حتما در متن قرارداد و به عهده خریدار قید شود. بنابراین در صورتی که این پرداخت صورت نگیرد و مشکل یا اختلاف به وجود بیاید باید این وجه توسط خریدار پرداخت شود.
در این حین باید اثبات کند که مبلغ قرارداد را در زمان تعیین شده پرداخت کرده و اگر که آن را پرداخت نکرده باشد باید به صورت قسطی یا نقدی آن را به فروشنده بپردازد. البته فراموش نشود که برای اثبات کردن این موضوع باید از فروشنده یک رسید دریافت کند. خریدار و فروشنده باید یکسری نکات را در نظر بگیرند که بعداً مشکلی برای آنها به وجود نیاید. این نکات عبارتند از:
نگه داشتن فیش های بانکی
اگر هرگونه مبلغی به حساب فروشنده پرداخت شود باید فیش واریزی آن را نگهداری کرد این فیش برای زمانی به کار شما خواهد آمد که بخواهید به عنوان شاهد از آن استفاده کنید. این مورد نیز برای زمانی به کمک خریدار می آید که فروشنده اقرار کند مبلغ ذکر شده در قرارداد معامله را دریافت نکرده است.
اثبات دریافت نکردن مبلغ ذکر شده
فروشنده نیز وظیفه دارد که اقرار دریافت نکردن پول خود را ثابت کند در صورتی که نتواند این کار را انجام دهد نمی تواند مبلغی که در قرارداد ذکر شده است را از خریدار تقاضا کند. البته فراموش نکنید که ثابت کردن این کار بسیار مشکل است و به آسانی نمی توان آن را اثبات کرد.
عدم پرداخت ارزش معامله
با توجه به معامله و قرارداد باید یک سری شروط را برای هر دو طرف تنظیم کنند و در صورتی که فرد متعهد طبق قرارداد کاری انجام نداده باشد و مثلا خریدار مبلغی که در قرارداد تعیین کرده را به فروشنده پرداخت نکرده باشد، فروشنده می تواند از طریق دادگاه حقوقی وجه مشخص شده را از خریدار دریافت کند.
از جمله تعهداتی که فرد فروشنده باید مبلغ آن را طبق قرارداد پرداخت کند شامل تحویل مبیع، تنظیم سند رسمی، پرداخت مبلغ طبق قرارداد و غیره است که فروشنده تا قبل از دریافت مبلغ قرارداد باید از این تعهدات اجتناب کند.
حق فسخ قرارداد در صورت پرداخت نکردن ثمن معاملات
در بسیاری از قراردادها از پیش این مسئله را تعیین می کنند که اگر خریدار وجه را پرداخت نکرد معامله توسط فروشنده فسخ شود. بنابراین در این صورت فروشنده می تواند معامله را به راحتی باطل کند. این کار با توجه به ارسال اظهارنامه انجام می شود و با یک دادخواست این موضوع به دادگاه ارائه می شود و باید طبق دستور آن معامله را فسخ کرد.
نحوه پرداخت ثمن معاملات
هنگامی که قراردادی بین دو نفر یعنی خریدار و فروشنده رخ می دهد خریدار باید مبلغ از قبل تعیین شده در معامله را به فروشنده پرداخت کند. ولی بعضی اوقات ممکن است یک زمان تعیین شده برای پرداخت پول صورت بگیرد که باید خریدار تحت هر شرایطی پول را تا آن موقع پرداخت کند.
به عنوان مثال می تواند به صورت اقساطی یا چک را پرداخت کند و فروشنده باید تا زمانی که چک پاس شود یا زمان سررسید اقساط منتظر بماند و نمی تواند حق اعتراض داشته باشد، زیرا از قبل در قرارداد این موضوع قید شده است. به همین صورت نحوه پرداخت این مبلغ می تواند به صورت نقد، اقساط و چک باشد و باید حتما در قرارداد ذکر شود.
در چه مواردی می توان ارزش معاملات را پرداخت نکرد؟
هنگامی که معامله یا قرارداد تنظیم می شود باید فروشنده و خریدار یکسری تعهدات را در آن قید کنند و در صورتی که هر کدام از آنها به تعهدات خود عمل نکنند طرف مقابل می تواند درخواست مطالبه کند.
اگر خریدار نتواند مبلغی که در قرارداد مشخص کرده را در زمان تعیین شده به فروشنده پرداخت کند، فرد فروشنده می تواند به راحتی به وسیله دادگاه و دیگر مراکز حقوقی دادخواست صادر کند و در این حین خریداری مجبور است که مبلغ را پرداخت نماید.
البته این نکته فراموش نشود که در خیلی از موارد فروشنده وظیفه دارد بعد از پرداخت مبلغ توسط خریدار به تمام تعهدات خود عمل کند و مبیع به صورت کامل تحویل دهد. در صورتی که قراردادی تنظیم شده باشد، فروشنده به آسانی می تواند قبل از دریافت مبلغ از انجام دادن هر نوع تعهداتی خودداری کند و تا زمانی که پرداخت به صورت کامل انجام نشده است از انجام تعهدات سرپیچی کند.
مراحل دادرسی ثمن معاملات شامل چه مواردی است؟
بعد از این که برای نرخ معامله یک مطالبه صورت گرفت و به دادگاه ارسال شد، در اولین جلسه دادگاه می تواند در صورت نیاز کارشناسان را برای این موضوع دعوت کند. بعد از تعیین کردن زمان مشخص برای تشکیل جلسه با کارشناسان، باید ابتدا یک حق الزحمه برای آنها پرداخت شود.
در صورتی که این مبلغ پرداخت نشود می توان به راحتی این قرارداد را باطل کرد. بعد از این که پرداخت وجه انجام شد باید کارشناسان برای حل کردن این مشکل بین دو طرف یک جلسه تشکیل دهند و با آنها صحبت کنند.
بعد از تشکیل شدن جلسه، یک عنوان مشخص کرده و کارشناسان باید آن را بررسی کنند. بعد از نظریه نهایی کارشناسان، یک وقت دیگر مشخص می شود و به هر دو طرف اعلام می شود که در این جلسه حضور داشته باشند. در نتیجه با توجه به نظریه ای که توسط کارشناسان تعیین شده باید یک سری مطالب استفاده شده را به صورت کتبی در دادگاه ارائه دهند.
نقد و مدت دار بودن ثمن چه معنی دارد؟
امروزه برای رابطه با اینکه جنس مورد معامله چگونه باشد و خریدار چه زمینه ای را می تواند ایجاد کند، ۴ نوع مشخص شده است که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد.
تحویل دادن جنس
نوع اول به این موارد مربوط است که هم می توان جنس را به زودی تحویل داد و هم پول را به وسیله خریدار در زمان تعیین شده دریافت کرد. در این مورد می‌گوییم که ثمن و مثمن ایجاد شده است.
تعیین قرارداد مدت دار
نوعی دوم به این صورت است که فروشنده و خریدار یک قرارداد مدت دار ایجاد می کنند، به عنوان مثال فروشنده قید می کند که در چند ماه دیگر به طرف مقابل جنس مورد معامله را تحویل خواهد داد و فرد خریدار نیز در قرارداد ذکر کند که تا مدت دیگر مبلغ تعیین شده را پرداخت خواهد کرد.
پرداخت کردن مبلغ به صورت نقد
در نوع سوم ممکن است این مسئله به وجود بیاید که خریدار پول را به صورت نقد به فروشنده پرداخت کند و فرد فروشنده نیز در مدت تعیین شده باید مورد معامله را به فرد خریدار تحویل دهد.
پرداخت کردن جنس توسط مشتری
نوع چهارم کاملاً برعکس نوع سوم بوده و در این هنگام فروشنده می تواند جنس را در زمان مشخص شده پرداخت کند ولی خریدار نمی تواند تا این مدت پرداخت وجه را انجام دهد.
شرایط ثمن معامله
در بسیاری از موارد معامله ای که صورت می گیرد به صورت نسیه خواهد بود و خریدار می تواند برای پرداخت سررسید آن را در زمان تعیین شده انجام دهد. تنها تا زمانی که در رسید ذکر شده باید پرداخت شود و قبل از آن نیازی نیست آن را بپردازد. بنابراین باید خریدار و فروشنده تا زمان مدت دار صبر کنند و اگر قبل از آن خریدار تقاضای ملک را داشته باشد فروشنده می تواند اینکار را انجام ندهد و تا زمان سررسید آن صبر کند.
چند حالت مختلف برای استرداد ثمن
در حالت اول معامله از طرف فروشنده یا خریدار باطل می شود و در این گونه شرایط فروشنده باید سعی کند ثمن را که قبلا از خریدار گرفته به او بازگرداند. در صورتی که فروشنده این مسئله را در نظر نگیرند باید خریدار به صورت قانونی آن را پیگیری کند. البته فراموش نکنید در صورتی می توان معامله را فسخ کرد که بتوان با یک اظهارنامه فرد مقابل را در جریان قرار داد.
در حالت دوم طرفین به میل خودشان قرارداد را بهم می زنند، بنابراین در این گونه شرایط رضایت دو طرف بسیار مهم است. البته فراموش نکنید که باید حتماً فرد خریدار به طور کامل مبیع و چیزی که مورد معامله است را به صاحب آن برگرداند و در صورتی که فروشنده وجهی را پرداخت نکند طرح ثمن از طرف خریدار قابل انجام است.
سومین مرحله که در استرداد ثمن لحاظ می شود این است که جنس مورد معامله در قرارداد آن چیزی نباشد که ذکر شده و هر فردی به جز فروشنده صاحب واقعی آن است.
شرایط یک معامله صحیح
هنگامی که یک معامله انجام می شود باید به یک سری مسائل توجه کرد و شرایط خاصی را برای آن در نظر گرفت. از جمله مواردی که مورد معامله قرار می گیرد شامل این است که سند قرارداد نباید در دست کسی دیگر باشد و صاحب آن باید حتماً خود فرد فروشنده باشد.
در صورتی که معامله ای انجام شود جزو قواعد خرید و فروش به شمار نمی رود و قراردادی که در این زمینه فراهم می شود تنها برای یک تعهد و به عنوان واگذاری مورد معامله ایجاد خواهد شد.
در صورتی که معامله دارای ملک است باید دقیقاً دارای متراژ دقیقی باشد و مساحت آن به صورت کامل در نظر گرفته شود که بعداً هیچ گونه مشکلی به وجود نیاید. در نتیجه می توان گفت چیزی که مورد معامله است باید به صورت کاملاً و دقیق مشخص شود که بعداً در آن ابهامی به وجود نیاید، در غیر این صورت چنین قراردادی باطل است.
طرفین چه زمانی می توانند معامله را باطل کنند و ثمن را پرداخت نکنند؟
در صورتی که فروشنده در زمان تعیین شده نتواند جنس را تحویل دهد خریدار می تواند هر زمان که لازم دانست معامله را فسخ کند. همچنین اگر فروشنده قصد داشت به هر طریقی خریدار رو فریب دهد به عنوان مثال در جنس خود زیادی اغراق کند یا به مثالی دیگر اگر خریدار بعد از تنظیم قرارداد پی برد که ملک متعلق به کسی دیگر است، فرد خریدار می تواند به راحتی معامله را باطل کند.
در صورتی که زمان خاصی درون قرارداد لحاظ نشود و سه روز از تنظیم آن گذشته باشد و فروشنده همچنان ملک را تحویل نداده باشد خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
در نتیجه اگر که معامله وجود نداشته باشد، خرید و فروش فسخ خواهد شد. بنابراین باید حتماً مواردی که مورد معامله قرار می گیرد هویت مشخصی داشته باشد، همچنین هیچ گونه ابهامی نداشته باشد. به عنوان مثال اگر وزن مختصی دارد باید حتماً مشخص باشد و در زمان ایجاد معامله تمام شرط و شروط تعیین شود و اصلاً چیزی به حالت مجهول و مبهم نباشد.
تفاوت بین مطالبه نرخ معاملات و استرداد ثمن چیست؟
خیلی از افراد این دو موضوع را شبیه به هم می دانند ولی در صورتی که این دو کاملاً با هم متفاوت هستند. به طور مثال نرخ معامله از طرف فروشنده ایجاد می شود و تنها در بسیاری از موارد از آن استفاده می شود اما استرداد ثمن از طرف خریدار بوده که می تواند از طریق آن مبلغی را که واریز کرده پس بگیرد و همچنین خرید خود را باطل کند.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با ثمن هنگام معامله دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایا پای، تهاتر و غیره می شوند.
عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟ حتما تا کنون اسم عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی را شنیده اید. ایا می دانید عرصه و اعیان چیست؟ چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ صاحب عرصه و مالک اعیان چگونه مشخص می شود؟ در زمین های اوقافی عرصه و اعیان کیست؟ با املاک داران همراه شوید تا بدانید عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟
عرصه و اعیان چیست؟
عرصه به معنای زمین و اعیان به معنای ساختمان روی زمین می باشد. این ساختمان میتواند شامل مجتمع های ویلایی، آپارتمان، برج یا غیره شود. در واقع عرصه به مکانی گفته می شود که بنایی روی آن ساخته می شود.
اعیان نیز به همان بنایی گفته می شود که بر روی عرصه می سازند. کاربری عرصه و اعیان با توجه به جوازهای کسب به مسکونی، اداری، تجاری و غیره تقسیم می شود.
هنگام خرید ساختمان های مسکونی و یا آپارتمان ها هر یک از مالکین واحدها به میزان سهم خود به صورت مشاعی صاحب عرصه می باشند. در واقع نسبت به اعیان، صاحب عرصه خواهند شد. چنانچه معامله ملکی به صورت شش دانگ صورت گیرد، عرصه و اعیان با هم به فروش می رسد.
اگر ملک شخصی باشد، عرصه و اعیان از آن یک نفر است ولی در مورد آپارتمان ها و مجتمع های چند واحدی ، هر یک از مالکان صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.
سند ملکی عرصه به سند زمینی گفته می شود که ساختمان در آن بنا شده است. از طرف دیگر به سند واحدهای آپارتمان نیز سند ملکی اعیان می گویند. این اصطلاحات ملکی معمولا در مورد ساختمان ها و آپارتمان های بزرگ صدق می کند.
عرصه و اعیان چه تفاوتی دارند؟
مسائل حقوقی در معاملات ملکی تا حدودی پیچیده می باشد. بنابراین هنگام خرید و فروش ملک باید اطلاعات خود را افزایش دهید و یا از یک وکیل حقوقی کار کشته کمک بگیرید. همانطور که اشاره کردیم، عرصه به زمین و اعیان به بنای روی عرصه گفته می شود.
در برخی موارد عرصه و اعیان هر دو متعلق به یک نفر می باشد. اما در اغلب موارد اعیان صاحب بخشی از عرصه هستند. سهم هر شخص از اعیان به اندازه سهمی می باشد که از اعیان می برند.
در واقع سند ملکی عرصه یک آپارتمان در اداره ثبت اسناد به سندهای تفکیکی شش دانگ تبدیل می شود. سهم اعیان از عرصه در چنین اسنادی ذکر می شود. بنابراین هر یک از مالکین واحدهای آپارتمان دارای سندی جداگانه از سهم خود هستند. ساختمان ها می توانند دارای کاربری اداری، مسکونی یا تجاری باشند.
گاهی ممکن است خریدار از بی اطلاعی شما استفاده کند و ساختمان مسکونی را به جای تجاری یا بلعکس به فروش برساند. از این رو مسئله ای که در هنگام خرید و فروش این زمین ها باید در نظر گرفت، وضعیت کاربری آن می باشد.
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه چیست؟
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه به سهم هر واحد از زمینی که در آن ساخته شده نسبت به کل واحدهای آپارتمان، گفته می شود. سهم اعیان از عرصه هنگام تعیین قیمت آپارتمان اهمیت می یابد.
خرید یک واحد از آپارتمانی واقع در زمین چند صد متری یا چند هزار متری از نظر قیمت با هم تفاوتی ندارد. اما هر چه وسعت و مساحت زمین بیشتر و تعداد واحد ها کمتر باشد، قدر السهم عرصه از اعیان خریدار نیز بیشتر خواهد بود. معمولا این مسئله هنگام تقسیم ارث و یا نوسازی ساختمان مورد توجه قرار می گیرد.
در واقع هنگام تعیین قدر السهم یک آپارتمان، تمامی بخش ها حتی انباری و بالکن نیز حساب می شود. چنین محاسباتی را معمولا به عهده کارشناسان مربوطه قرار می دهند. چرا که متراژ واحدها و انباری های هر واحد متفاوت است و محاسبه سهم عرصه و اعیان وارثین یا مالکین نیز دشوار می باشد.
تفکیک عرصه و اعیان چگونه انجام می شود؟
هنگام تقسیم ارث و یا نوسازی ملک باید عرصه و اعیان تفکیک شود. چرا که هر یک از ورثه یا مالکین باید بداند که چه سهمی از زمین را میتواند به فروش برساند و یا نوسازی کند.
معمولا سهم اعیان هر یک از مالکان یک آپارتمان یا مجتمع مشخص است و سندی مبتنی بر آن دارند. اما سهم عرصه معمولا مشخص نیست و همین مسئله باعث ایجاد یک سری درگیری ها می شود. برای جلوگیری از چنین مشکلاتی افراد باید برای تفکیک عرصه اقدام کنند.
به منظور تفکیک عرصه، مالک یا وکیل قانونی موظف به ارائه تقاضای نقشه تفکیک پلاک می باشد. سپس با ارائه مدارک لازم، نقشه مصوبه را دریافت نموده و نسخه ای از آن نیز به اداره ثبت ارسال می گردد.
در مراحل بعدی نیز با بررسی های بیشتر توسط نقشه بردار، گواهی عدم تجاوز به معابر و شوراع و صورت جلسه تفکیکی صادر می شود. در اینجا به طور خلاصه به مراحل تفکیک عرصه اشاره می کنیم:
ارائه تقاضای نقشه تفکیک پلاک به شهرداری
آماده سازی مدارک لازم برای ثبت درخواست به شهرداری
صدور نقشه مصوبه توسط شهرداری
ارسال یک نسخه از نقشه مصوبه به اداره ثبت و اسناد
بررسی نقشه شهرداری و تطبیق دادن آن با سند مالکیت و محل ملک توسط نقشه بردار
دریافت گواهی عدم تجاوز به معابر و شوارع
صدور صورت جلسه تفکیکی توسط اداره ثبت و اسناد
و اما درباره تفکیک اعیان نیز مالک یا نماینده قانونی باید برای دریافت گواهی پایان کار اقدام نماید. در مرحله بعدی نماینده قانونی و یا نقشه بردار موظف به تفکیک بخش های مشاعی و مفروزی هستند. سپس صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده و تفکیک صورت می پذیرد.
مراحل تفکیک اعیان را نیز برای شما شرح می دهیم:
دریافت گواهی پایان کار توسط مالک و نماینده قانونی و ارسال آن به اداره ثبت و اسناد
تفکیک بخش های مشاعی و مفروزی توسط نقشه بردار
ارائه صورت جلسه تفکیکی توسط نقشه بردار
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی چگونه مشخص می شود؟
صاحب عرصه و اعیان در زمین های موقوفی با هم متفاوت هستند. در واقع از آنجایی که عرصه در مالیکت صاحب اعیان نیست، باید هر سال به سازمان اوقاف اجاره پرداخت شود.
پس از گذشت 99 سال باید مجددا برای پرداخت اجاره تصمیم گیری شود. خرید و فروش چنین زمین هایی بر عهده سازمان اوقاف می باشد. در مواردی مثل زمین های وقف شده، عرصه را نمی توان واگذارد نمود و تنها صاحب سند اعیان ملک، مالک می باشد.
قرارداد، عقد و معامله هر سه دارای یک معنا و مفهوم هستند و نتیجه عقد تعهد است. شرایط اساسی صحت ماده 190 قانون مدنی شرایط چهارگانه ای برای تمام قراردادهایی که بسته می شود مشخص کرده است. اگر در این شرایط نقصی وجود داشته باشد، موجب می شود قرارداد از نظر حقوقی صحیح نباشد.
از مواردی که نشان دهنده سلامت یک قرارداد است این است که دو طرف قرار داد باید شرایط سنی و بلوغ فکری لازم را داشته باشند. همچنین با اراده کامل خود اقدام به بستن قرار داد کرده باشند.
هر قرارداد دارای تعهدات متخلفی است و یکی دیگر از شرایطی که برای صحت قرار داد باید به آن توجه شود موضوع تعهد است.
از آنجا که بستن یک قرارداد اثرات متفاوتی بر حقوق افراد دارد بهتر است با شرایط بستن یک قرارداد صحیح آشنایی کامل داشته باشیم و از ضمانت اجراهای فقدان شرایط اساسی عقد مطلع شویم.
در این مقاله قصد داریم شرایط صحت معاملات را به صورت کامل و جامع برای شما شرح دهیم. تا انتهای مقاله همراه املاک داران باشید.
شرایط اساسی صحت معامله
اولین شرط صحت عقد، قصد و رضایت در معامله است. به این معنا که طرفین بعد از انجام بررسی میزان نفع و ضرر خود و سنجش های ذهنی تصمیم بگیرند با یکدیگر قراردادی منعقد کنند. همچنین برای بستن یک قرارداد در قدم اول فرد باید از نظر ذهنی رضایت داشته باشد و سپس قصد خود در بستن قرارداد به طرف دیگر اعلام کند.
زمانی این اعلام توسط یک فرد سالم صورت می گیرد که هیچ گونه فشار، تهدید و اجباری برای بستن قرارداد وجود نداشته باشد. درنتیجه قراردادی که تحت اجبار و با اکراه یا تهدید نوشته شود صحیح نخواهد بود.
دومین شرط از شرایط چهارگانه صحت قرارداد عقد اهلیت دو طرفه معامله است، یعنی فرد از نظر قانون شرایط و قابلیت بستن قرارداد را داشته باشد.
در اصل اهلیت به معنای این است که فرد از نظر سنی، فکری و عقلی رشد کافی برای انجام معامله را داشته باشد. همچنین توانایی اداره اموال و دارایی هایش را دارد. بنابراین این شرایط در قانون به سه دسته عقل، رشد و بلوغ تقسیم‌شده است.
یکی دیگر از دلایلی که طرفین برای انجام معامله دارند هدف از معامله است که در واقع هدف آنها از انعقاد عقد را مشخص می کند.
هدف معامله در واقع انگیزه شخصی فرد برای پیمان بستن را نشان می دهد و یکی از شرایط درست یک معامله به حساب می آید. زیرا انگیزه بستن قرارداد نباید یک هدف غیر قانونی و نامشروع باشد.
صورت معامله به عملی گفته می شود که هر کدام از طرفین قرارداد به‌طرف دیگر تعهد می‌دهد مال را پرداخت کرده یا انجام دهد.
مورد معامله دارای سه موضوع است:
تعهد به انتقال مال: به طور مثال، در عقد بیع شخصی به دیگری تعهد می دهد که در صورت دریافت مقدار مشخصی پول خانه اش را به آن شخص بفروشد.
تعهد به انجام دادن کاری: مانند تعهد دادن فردی به فرد دیگر است تا برای او نقشه ساختمانی تهیه کند.
تعهد به عدم انجام دادن کاری: این کار مثل تعهد به عدم اشتغال در یک حرفه مشخص است.
اگر شما قصد داشته باشید یک معامله را به درستی انجام دهید باید حتماً با انواع روش های معامله آشنایی داشته باشید تا بتوانید این کار را به درستی و به نحو احسنت انجام دهید.
ما در ادامه این مقاله انواع روش های معامله را برای شما شرح دادیم تا کار برای شما بسیار راحت شود پس تا آخر مقاله با ما همراه باشید.
انواع معامله
به‌طورکلی معامله در انواع قراردادها به پنج دسته اصلی تقسیم بندی می شود:
1-معامله فسخ نشدنی
به این نوع معامله عقد لازم نیز می گویند که به راحتی قابل فسخ نیستند، یعنی دو طرف قرارداد نمی توانند هر وقت که اراده کردند معامله را فسخ کنند، مگر در مواردی که قانون این اجازه را داده باشد. به طور مثال مستأجر از پرداخت کرایه به توافق رسیده و مندرج در قرارداد خودداری می کند یا اینکه منزل اجاره شده تخریب شود در این صورت می تواند معامله را فسخ کند. حتی اگر امکان سکونت در آن محل وجود نداشته باشد ابن معامله باطل خواهد شد.
2- معامله قابل فسخ
این نوع معاملات عقود جایز نام دارند و قراردادهایی شامل عقد جایز می شوند که هر دو طرف معامله هر زمانی که اراده کنند می توانند آن را فسخ کنند عقد وکالت نیز جزء این معامله است.
مثلاً شما امروز به شخصی وکالت می دهید که ماشین شما را بفروشد و قبل از انجام این کار او را از جانب خود عزل می کنید. با انجام این عمل در واقع یک طرفه قرارداد را فسخ کرده اید.
پیشنهاد می شود تا جایی که برای شما ممکن است از انجام معاملات وکالتی در جایگاه خریدار خودداری کنید. اگر در نظر دارید ماشین، خانه یا هر چیز دیگری بخرید سعی کنید در حداقل زمان ممکن سند قطعی آن را به نام خود یا فرد مدنظر بزنید یا انتقال دهید.
زیرا اگر فروشنده فوت کند وکالت دریافتی ارزشی ندارد و باطل می شود. همچنین برای اثبات حق خود مجبور هستید راه دادگستری را در پیش بگیرید.
3- معامله وابسته به زمان
برخی از قراردادها با توجه به گذر زمان مشخصی اجازه فسخ دارند. در حقیقت می توان گفت این نوع از قراردادها جزو عقود لازم به شمار می روند و عقود خیاری نام دارند.
در این مدل از معامله ها دو طرف قرارداد توافق می کنند که طی مدتی مشخص یکی از طرفین، هر دو آنها و حتی شخص دیگری که به فرد ثالث معروف است اجازه داشته باشد قرارداد را برهم بزند.
فرض کنید که شما به دلایلی ناشی از شرایط اضطراری ماشین خود را به شخص می فروشید و شرط می کنید که اگر توانستید پول شخص را تا ماه آینده بدهید معامله فسخ شود و او موظف است خودروی شما را پس بدهد.
4-معامله بی قید و شرط
اگر نتیجه و اثر عقد بدون هیچ شرط و شروطی باشد به آن عقد منجز گفته می شود. به طور مثال شما خانه ای را به شخصی می فروشید و او نیز بدون هیچ شرط و اما یا اگر آن را تمام و کمال می پردازد.
به بیان دیگر به محضی که کلمات خریدم یا فروختم یا همان قبول و ایجاب از زبان دو طرف قرارداد جاری شد مالکیت شما نسبت به پول فرد مذکور و مالکیت آن شخص به منزل شما محقق می شود.
5- معامله معلق
عقد معلق، تفطه مقابل عقد منجز است. به این معنا که تأثیر عقد منوط به تحقیق امر دیگری است. مثلاً پدری به فرزند خود می گوید ماشینم را به تو 15 میلیون تومان می فروشم به شرطی که تا سال آینده ازدواج کنی، در این مثال مالکیت ماشین تنها در صورتی در اختیار فرزند قرار می گیرد که خواسته پدر محقق شود.
انواع عقد به لحاظ مورد معامله
می توان انواع عقدها را در معامله به چند نوع تقسیم کرد که عبارتند از:
عقد معوض
عقد معوض به قراردادی گفته می شود که در آن دو طرف عقد در ازای چیزی که می دهند، چیز دیگری می گیرند. آن چیز می تواند ثروت یا دارایی و مال باشد یا تعهدی باشد که در دو طرف قرارداد به هم می دهند به طور مثال خرید و فروش بخشی از این عقد است.
عقد مجانی
عقد مجانی قراردادی است که طبق آن، انتقال مال و دارایی، عمل به تعهد ذکر شده در معامله از سوی یکی از طرفین قرار داد و به نفع طرف دیگر عقد است.
در حقیقت یک فرد در مقابل تعهد یا مالی که به فرد دیگر می دهد هیچ چیزی از او دریافت نمی کند. در این قرارداد دو طرف معامله به دنبال سود نیستند که عقد مجانی شامل هبه است.
عقد رضایی
عقد رضایی بدون هیچ اقدامات و تشریفات خاصی انجام می شود. برای اجرای این عقد تنها رضایت و توافق طرفین قرارداد کافی است. به‌طور مثال هنگام خرید جنس از مغازه صرفاً با پرداخت هزینه جنس معامله انجام می شود.
عقد تشریفاتی
این قرارداد خلاف قرارداد رضایی است به این صورت که تنها رضایت و توافق طرفین کافی نیست و باید قراردادی رسمی و قانونی بین دو طرف معامله بسته شود.
در حقیقت این نوع عقد به تشریفات خاصی نیاز دارد که رعایت این امور ضروری است. این عقد مانند خرید و فروش اموال غیر منقول است یا اموالی مانند املاک که نمی توان آن را از جایی به جای دیگر انتقال داد.
عقد عینی
عقد عینی قراردادی است که تنها با انجام موارد ذکر شده در معامله صحت میابد. در حقیقت علاوه بر توافق دو طرف معامله، به مورد قرارداد نیز باید عمل شود تا عقد صحیح باشد. عقد عینی شامل رهن و هبه است.
عقد معین
عقد معین انواع مختلفی دارد که هرکدام از آنها دارای عنوان مشخصی هستند. این عقد در قانون مدنی، قوانین معینی برای آنها مقرر کرده است.
شرایط ضمن عقد نکاح
شرایط ضمن عقد، در حقیقت امکانی است که قانون گذار در اختیار مردم قرارداده است. از همه مهم تر در نظر دارند قرارداد و عقد مورد نظر را به خواسته، انتظارات و میل خود نزدیک کنند.
طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ازدواج یک عقد لازم‌الاجرا است که توسط آن زن و مرد قهرا تهعد و شروطی را قبول می کنند. همچنین می توان گفت که این عقد همزمان از حقوقی هم برخوردار هستند.
شروط عقد نکاح یا جزء اقتضای ذات عقد هستند که جریحه دار محسوب نمی شوند یا جزء شرایط قانونی هستند. بعضی اوقات می توان خلاف آن توافق کرد یا جزء شرایط ضمن عقد انجام داد.
در صورت قانونی، مباح و مشروع بودن را می شود ضمن عقد جهت غنا عقد و تکمیل عنوان کرد، که در این میان جایگاه شروط ضمن عقد نیز قابل توجه است. با استفاده به جا از این امکان می توان حقوقی را که در انحصار مرد بوده برای تساوی حقوق به زن هم داد.
آیا قرارداد برای صحت حتماً باید کتبی باشد؟
طبق قانون کار، قراردادهای کاری میان کارفرما و کارگر می توانند به دو صورت قرارداد کار کتبی و قرارداد کار به‌صورت شفاهی منعقد شوند. این دو نوع قرارداد با یکدیگر متفاوت بوده و هر یک از آنها دارای شرایط مخصوص به خود هستند. به عنوان مثال نحوه اثبات قراردادهای کتبی از قراردادهای شفاهی و لفظی کار آسان تری است.
یکی از مهم ترین کارهای ضروری شناخته شده در زمینه حقوق کار، انعقاد قرارداد کاری میان کارفرمایان و کارگران هست. این قرارداد باید عواملی مانند نوع کار، محل کار، حقوق و مزایای کارگر، تکالیف و وظایف کارفرما و کارگر و سایر امور را مشخص کند.
اما نکته مهمی که در رابطه با شکل قرارداد کار به وسیله قانون و مقرراتی وجود دارد، آن است که براساس ماده 7 قانون کار، قرارداد کار را ازنظر شکلی به دو نوع متفاوت یعنی قرارداد کتبی کار و قرارداد کار شفاهی تقسیم بندی کرده است.
کلام پایانی
ما در این مقاله سعی داشتیم شما را با انواع روش های عقد قرارداد و شرایط صحت معاملات و انواع معامله ها آشنا کنیم. امیدواریم بعد از خواندن این مقاله اطلاعات کافی در مورد انواع معاملات را به دست آورده باشید تا بتوانید به درستی انواع کارهای معاملاتی خود را انجام دهید.
ابطال سند تک برگی و شرایط آن. ابطال سند رسمی ملک بیشتر هنگامی مطرح می شود که افراد می خواهند سند رسمی ملکی را که به نام فردی دیگر است باطل کنند و این کار اغلب در زمانی اتفاق می افتد که شخص یا افراد دیگر ادعا دارند فردی که سند رسمی ملکی به اسم او است در حقیقت مالک اصلی نیست و منتقل شدن سند رسمی ملک به او صحت ندارد.
به همین خاطر یک دادخواست برای باطل کردن سند رسمی ملک انجام می دهند. در ادامه در مورد باطل شدن سند رسمی به طور کامل آشنا خواهیم شد. تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
ابطال سند رسمی چیست؟
ابطال اسناد رسمی به دعاوی که در آن فردی برای بی تاثیر بودن یک یا چندین سند رسمی مراجعه می کند گفته می شود. این نوع دعوا وقتی که فروش ملک به چند نفر صورت گرفته یا سند طبق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد مطرح می شود. از لحاظ قانونی کسی که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام او زده شده یا به او ارث رسیده باشد مالک اصلی ملک است.
ابطال سند رسمی چیست؟
ابطال سند در صلاحیت کدام مرجع است؟
ابطال اسناد در حالات و شروط خاص قابل انجام می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
اسناد صوری و غیر واقعی
گاهی اوقات به دلایل مختلفی دو طرف بدون اینکه هدف واقع برای واگذاری و یا فروش ملک داشته باشند بصورت ساختگی قراردادهایی را تنظیم می کنند که در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که خالی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم شده اند قراردادهای صوری گفته می شوند.
در همچین مواقعی می توان به دلیل ظاهری بودن و نداشتن اعتبار حقوقی واقعی از مراجع قضایی تقاضای باطل شدن اسناد رسمی را کرد.
شرایط و قوانین ابطال سند رسمی
اسناد مجعول
اشخاصی که دارای اهداف غیرقانونی بوده و در پی تلاش برای فریب مردم، با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود دست پیدا می کنند.
این اسناد شامل گواهینامه های تحصیلی، اسناد تملک منازل و خودرو، کارت اتمام خدمت، پاسپورت، اسناد گمرکی و پروانه و غیره می باشد. لذا فردی که با روش های غیر شرعی خود یا فرد دیگری مالک آن را بفروشد مجرم محسوب می شود. مالک اصلی ملک یا خریداری که در دام سوء استفاده گران افتاده است می تواند از او شکایت کند و درخواست باطل شدن سند رسمی کند.
ابطال اسنادی که جهت تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده است
در برخی موارد، افراد جهت دریافت وام و ضمانت باز پرداخت، ملک و ساختمان های خود را با شخص قرارداد می بندند. در حالی که هیچ نیتی جهت واگذاری ملک وجود ندارند و تنظیم سند صرفا جهت ضمانت باز پرداخت وام و بدهی می باشد.
اما طلبکار به تنظیم قرارداد اکتفا نکرده و بدهکار را به انتقال سند رسمی ملک به نام او وادار می کند. این احتمال وجود دارد که طلبکار با اینکه تمام طلب خود را دریافت کرده اما به دلایلی از پس فرستادن سند به نام مالک اصلی خودداری می کند و قصد سوء استفاده دارد. بنابراین بدهکار می تواند به خاطر نداشتن نیتی برای واگذاری، برای باطل شدن آن به دادگاه اقدام کند.
آنچه که باید درباره ابطال سند تک برگی بدانید!
اسناد مالکیت معارض
اسناد مالکیت مخالف تنها به هنگامی مرتبط است که همه یا جزئی از املاک یک فرد، دوباره به نام فرد دیگری در دفتر املاک ثبت شود. این اسناد تا زمانی معتبر است که حکم قطعی آن از طرف دادگاه صادر نشده باشد.
ابطال سند تک برگی
سند تک برگ به اسنادی گفته می شود که به جای سندهای قدیمی فرستاده می شوند. به عنوان مثال اسناد ملکی یا سند خودرو به صورت اسناد تک برگی می باشند؛ تنها کاری که مالکین باید انجام دهند باید اسناد قدیمی را به اسناد تک برگ تبدیل کنند.
البته این کار اجباری نیست و اگر قصد داشته باشید که مالکیت اسناد را به فرد دیگری واگذار کنید باید برای باطل شدن سند تک برگ مالکیت مراجعه نمایید.
ابطال سند تک برگی
نمونه رای ابطال سند رسمی
اسناد رسمی به دلیل اینکه به وسیله مقام صلاحیت دار مشخص می شود؛ از یک اعتبار خاصی برخوردار است و به آسانی نمی توان آن را منسوخ کرد.
در صورتی که قصد باطل کردن آن را داشته باشید باید مواردی مانند تقاضای صاحب سند یا منتقل کردن مالکیت را رعایت کنید و همچنین به دادگاه حکم منسوخ شدن آن منتقل دهید. در ادامه چندین مورد از موارد ابطال اسناد رسمی را برای شما شرح خواهیم داد:
تنها در موارد خاصی مورد استفاده قرار می گیرد؛ به عنوان مثال هنگامی که قصد دارید موارد باطل شدن سند را از دادگاه درخواست کنید.
وقتی که اسناد به صورت صوری و غیر واقعی مشخص شده اند؛ به عنوان مثال معامله ای که صورت گرفته واقعی نیست و به صورت صوری یا غیر حقیقی است.
اسنادی که ساختگی هستند یا جعل شده اند منسوخ می شوند. به عنوان مثال امکان دارد که شخص در ساخت مهر و امضای سند تقلب کرده باشد و از این روش خود را صاحب مالک نشان می دهد و آن را به دیگران نیز می فروشد.
اسنادی که طبق مالکیت معارض نوشته و صادر شده اند می توانند با حکم دادگاه باطل شوند. به عنوان مثال وقتی که تمام یا جزئی از ملک به نام دو نفر دیگر ثبت شده است.
نکته ی بسیار مهم دیگر که باید به آن توجه کرد استفاده کردن از دو سند است که باید یکی از آن ها عادی و سند دیگر رسمی باشد؛ این سند رسمی است که حاکم بوده و معتبر است.
ولی از زاویه ای دیگر بیشتر ادعاهای باطل شدن سند رسمی به این صورت است که اگر فردی طبق معامله ملکی یک سند عادی را خریداری کرده باشد باید باطل شدن اسناد رسمی معارض را طلب کند.
بیشتر دادگاه های استناد سند عادی را برای باطل کردن سند رسمی نمی پذیرفتند ولی بعدا بر اساس نظریه شورای نگهبان این روند تغییر کرد؛ زیرا به وسیله ی نظر شورای نگهبان، سند عادی املاک در صورتی که طبق قانون صحت داشته باشد معتبر است.
نمونه رای ابطال سند رسمی
امیدواریم با خواندن این مقاله اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه ابطال سند دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در باطل شدن اسناد نیز استفاده نمایید.
املاک میتوانند یک سرمایه مادام العمر برای شما به شمار بروند. شما با در نظر گرفتن یک سری قوانین میتوانید بهترین ملک را خریداری کنید. هزینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار بالا می باشد و معمولا وام های طولانی مدتی را برای شما به همراه خواهد داشت. علاوه بر تمامی ابعاد مرتبط با املاک، جنبه حقوقی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. وقتی پول و زمان زیادی را صرف سرمایه گذاری می کنید، قطعات نمی خواهید از لحاظ قانونی و حقوقی دچار مشکل شوید. آشنایی با تمام اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک، یک نقطه قوت برای معامله کنندگان به حساب می آید که در ادامه به معرفی آنها خواهیم پرداخت.
بنابراین باید سعی کنید دانش خود را در این زمینه افزایش دهید. در قراردادهای املاک و مستغلات، با شمار زیادی از لغات و اصطلاحات تخصصی روبرو خواهید شد. این مسئله میتواند یک فرایند خرید و فروش را پیچیده تر سازد! شما به عنوان فروشنده یا خریدار ملک میتوانید از لیست اصطلاحات حقوقی ملکی ارائه شده در این مقاله کمک بگیرید. پس با ما همراه باشید.
در مجله املاک داران به مسائل حقوقی دیگری نیز در حوزه املاک پرداخته شده است که می توانید با مطالعه آنها به دانش حقوقی و قضایی خود در این حوزه بیفزایید.
تمام اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک!
لیست اصطلاحات حقوقی ملکی
در صورتی که به عنوان یک خریدار یا فروشنده ملک با اصطلاحات حقوقی آشنا نباشید، ممکن است ضرر زیادی را متحمل شوید. ولی نگران نباشید. املاک داران در کنار شماست تا برای سرمایه گذاری در املاک به شما کمک کند. در اینجا شما را با تمام اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک! آشنا می سازیم:
مال منقول و غیر منقول
اموال منقول به اموالی گفته می شود که قابلیت جابجایی مکانی دارد و از ارزش مادی نیز برخوردار است. و اما در صورتی که اموال را نتوان جابجا نمود، آن را اموال غیر منقول می نامند. املاک از جمله اموال غیر منقولی می باشد که امکان جابجایی آن وجود ندارد و در غیر این صورت آسیب خواهد دید یا از بین خواهد رفت!
مال منقول و غیر منقول
اعراض
گاهی شما به دلایل مختلفی تصمیم می گیرید از ملک خود چشم پوشی کنید. زمانی که شما حق عینی خود نسبت به ملک را از بین ببرید، اعراض کرده اید. بنابراین به لغو حق عینی در رابطه با املاک، اعراض گفته می شود.
حق عینی / مالکیت
یکی دیگر از اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک حق عینی یا همان حق مالکیت می باشد. حق عینی به رابطه بین شخص و ملک گفته می شود. در واقع به حقی اطلاق می گردد که مالک بر اساس آن میتواند هر گونه دخل و تصرفی در مال خود داشته باشد. همچنین طبق قانون حق هر گونه بهره وری و انتقال مال خود را نیز دارد.
مالکیت عرصه و عیان
عرصه به زمین گفته می شود و عیان به اموال منقولی که روی عرصه ایجاد می شوند. برای مثال متراژ یک واحد مسکونی از آپارتمان عرصه و سهم شما از آپارتمان عیان می باشد. و یا زمین عرصه و خانه یا درخت های داخل خانه عیان نامیده می شوند. معمولا مالکیت عرصه و عیان هردو از آن یک مالک می باشد. اما در برخی موارد مثل املاک وقفی عرصه و عیان دارای مالک جداگانه می باشند. در واقع زمین عرصه و بنای ساخته شده عیان است.
اموال/ مالکیت عین و منفعت
اموال به دو دسته عین و منفعت تقسیم می شوند. عین به اموالی گفته می شود که دارای ارزش مستقل می باشند و اما منفعت به اموالی که به عین وابسته هستند می گویند. به طور مثال ملکی که در آن سکونت دارد، مال عین و سکونت در آن ملک، مال منفعت نام دارد.
از این رو از مالکیت عین و منفعت به مالکیت مال و منافع آن تعبیر می شود. از ویژگی های مالکیت عین میتوان به دائمی بودن، مطلق بودن و منحصر بودن اشاره کرد.
ملک/مالکیت مشاع و مفروز
زمانی که ملک دارای چندین مالک باشد، به آن ملک مشاع گفته می شود و اگر تنها یک صاحب داشته باشد، آن را ملک مفروز می نامند. معمولا در آپارتمان های مسکونی بخش هایی از آن مثل حیاط، پشت بام و غیره، مشاع محسوب می شود.
تفکیک ملک، افراز
تقسیم کردن ملک به بخش های کوچکتر با تعیین مالکین مشخص را تفکیک ملک می نامند. اما اگر یکی از مالکین تصمیم بگیرد سهم خود را از ملک مشاع جدا سازد، افراز نامیده می شود. بنابراین آن ملک نیز مفروز می باشد.
تفکیک ملک، افراز
املاک مشجر
ملکی که در آن درخت کاشته شده باشد را ملک مشجر می نامند.
املاک جاری، املاک ثبت شده، املاک مجهول المالک
ملکی که به صورت رسمی در اداره ثبت اسناد، ثبت نشده باشد را ملک جاری می گویند. ملک ثبت شده نیز همانطور که از نامش پیداست، به ملکی گفته می شود که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است.
در اصطلاحات حقوقی، مجهول المالک به ملکی گفته می شود که مالک آن مشخص نیست. در برخی موارد ممکن است صاحب ملک اظهارنامه خود را مدت زمان تعیین شده به اداره ثبت ارجاع نداده باشد. بنابراین این ملک مجهول المالک است.
املاک موروثی
زمانی که صاحب ملک فوت کند، ملک به وارثین وی می رسد. بنابراین می توانند با ارائه مدارک برای ثبت سند رسمی ملک به نام خود اقدام کنند.
املاک بازداشتی
در صورتی که ملک توسط حکم مراجع قضایی توقیف شده باشد، به آن ملک بازداشتی می گویند. تا زمانی که دلیل توقیف مثل پرداخت بدهی رفع نشود، مالک قادر به فروش یا معاوضه ملک خود نخواهد بود.
بیع، بایع و مبیع
بیع به خرید مالی گفته می شود که مورد معامله قرار دارد. منظور از بایع، مالک یا فروشنده ملک می باشد و مبیع به معنای خریدار است.
عقد بیع املاک
عقد بیع املاک یکی دیگر از اصطلاحات حقوقی ملکی می باشد که منظور از آن قرارداد خرید ملک است. در حقیقت شما با عقد قرارداد و پرداخت هزینه ملک، صاحب آن شمرده خواهید شد. این توافق میتواند بین دو یا چندین نفر ایجاد شود.
عوض، معاوضه، ثمن
مبلغی که خریدار در ازای خرید ملک می پردازد را عوض می نامند. در برخی موارد و در صورت توافق بین طرفین قرارداد، خریدار ملکی را با ملک مورد نظر عوض می کند. به این کار معاوضه گفته می شود. بها یا ارزش ملک که خریدار به فروشنده می پردازد را ثمن می گویند.
عوض، معاوضه، ثمن
خیار/خیارات
خیار یا خیارات هم یکی دیگر از اصطلاحات حقوقی ملکی به معنای اختیار فسخ قرار داد می باشد. این اصطلاح معمولا توسط مشاورین املاک در عقود لازم استفاده می شود.
عقود لازم، عقود جایز، اقاله
عقود لازم به قراردادی گفته می شود که طرفین بدون توافق یکدیگر اختیار فسخ قرارداد را ندارند. مگر اینکه یکی از طرفین قرارداد دارای حق خیار تام باشد. در عقود جایز بر خلاف عقود لازم، هر یک از طرفین میتوانند در صورت تمایل قرارداد را لغو کنند. در صورتی که هر دو طرف به تصمیم مشترکی در رابطه با فسخ قرارداد برسند، به آن اقاله گفته می شود.
عقود لازم، عقود جایز، اقاله
نتیجه گیری
با توجه به آنچه در این مقاله گفته شد، آشنایی با اصطلاحات حقوقی در معامله ملک می تواند برای شما اهمیت بالایی داشته باشد. در واقع شما به عنوان خریدار، فروشنده و یا مشاور املاک هنگام خرید یا فروش ملک، باید با یک سری اصطلاحات آشنا باشید. تنها در این صورت میتوانید از سرمایه خود سود کافی را ببرید.
سوالات متداول
هنگام معامله ملک باید هوشیار و آگاه باشید. سعی کنید تمام زوایا از جمله بعد حقوقی خرید و فروش ملک را در نظر بگیرید. در غیر این صورت چیزی جز ضرر و زیان متوجه شما نخواهد بود. تا اینجا سعی کردیم مهمترین اصطلاحات حقوقی مورد نیاز در معامله ملک را برای شما شرح دهیم. در ادامه به چندین سؤال رایج نیز در این باره پاسخ خواهیم داد.
اموال غیر منقول چیست؟
در صورتی که اموال را نتوان از مکانی به مکان دیگر جابجا نمود، آن را اموال غیر منقول می نامند.
حق عینی یا مالکیت به چه معناست؟
حق عینی به رابطه بین شخص و ملک گفته می شود. در واقع به حقی اطلاق می گردد که مالک بر اساس آن میتواند هر گونه دخل و تصرفی مال خود داشته باشد.
تفاوت تفکیک ملک با افراز چیست؟
تقسیم کردن ملک به بخش های کوچکتر با تعیین مالکین مشخص را تفکیک ملک می نامند. اما اگر یکی از مالکین تصمیم بگیرد سهم خود را از ملک مشاع جدا سازد، افراز نامیده می شود.
در چه قراردادی طرفین می توانند در صورت تمایل قرارداد را یکطرفه فسخ کنند؟
در عقود جایز بر خلاف عقود لازم، هر یک از طرفین میتوانند در صورت تمایل قرارداد را لغو کنند.
آیا آشنایی کافی با انواع وکالت حقوقی را دارید؟ یک وکیل حقوقی باید دارای چه ویژگی هایی باشد؟ از آنجایی که در هر جایی یک فرد متخصص وجود دارد که کارهای مختلفی را انجام می دهد لذا در حقوق نیز یک سری افراد با تجربه وجود دارند که انواع مختلفی از کارهای حقوقی را انجام می دهند.
بسیاری از اشخاص وجود دارد که هیچ گونه آشنایی با وکالت حقوقی ندارند بنابراین تصمیم می گیرند که از وکالت حقیقی و حقوقی کمک بگیرند. اما چگونه می توان یک وکالت حقوقی باتجربه و باسواد را پیدا کرد؟ در این مقاله از املاک داران قصد داریم یک سری منابع مفید در مورد وکالت حقوقی را شرح دهیم. تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
قبل از اینکه به سراغ انواع حقوقی برویم باید بدانیم که از وکالت حقوقی چیست؟ در حقیقت وکالت حقوقی یا وکیل یک شخص است که وظیفه دارد بر اساس قانون عمل کند و از طرف موکل اجازه داشته باشد که امورات مسائل حقوقی، قضایی و غیرقضایی مخصوص فرد موکل دخالت کند. همچنین این شخص برای دفاع کردن از موکل خود باید مستلزم پروانه و مدرک معتبر باشد.
وکالت حقوقی چیست؟
انواع وکالت حقوقی
در ادامه انواع وکالت حقوقی را شرح خواهیم داد:
وکالت محضری
وکالت محضری یک نوع وکالت حقوقی است و بیشتر برای افرادی استفاده می‌شود که دارای حرفه و مشغله زیادی هستند ولی وقت نمی کنند تمام کارهای خود را انجام دهند؛ اینجاست که می توانند از یک وکالت محضری استفاده کنند. لذا وکالت محضری می تواند تمام و کمال این مشکل را حل کند.
برای این کار تنها کافی است که با عقد قانونی و آن فرایند آشنا باشید و طبق روال آن پیش بروید. به عنوان مثال باید بدانید که امضای شما چه نوع از وکالت نامه محضری و حقوقی را برای طرف مقابل رقم می زند.
دو نوع وکالت محضری وجود دارند که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد:
وکالت محضری ساده: در این وکالت، وکالت محضری قادر است علاوه بر موکل از طرف وکیل نیز اخراج شود. از دیگر مواردی که در باطل کردن قرارداد وجود دارد شامل فوت وکیل یا موکل، باطل شدن یا از بین رفتن عنوان وکالت، تمام شدن مدت زمان وکالت و اعمال عملی منافی با استفاده از وکالت که به وسیله ی موکل انجام شده است.
وکالت محضری بلاعزل: این نوع از وکالت محضری، امروزه بسیار زیاد مورد استفاده قرار می گیرد و اکثرا فرد موکل نمی تواند وکالت خود را باطل کند و ممکن است که دردسری های زیادی را به وجود بیاورد.
وکالت محضری
وکالت تام الاختیار
یکی دیگر از وکالت های حقوقی، وکالت تام الاختیار است که می توان به عنوان وکالت محضری نیز آن را به حساب آورد. در این نوع وکالت، شخص موکل همه ضمانت ها، وظایف و اختیارات را به وکیل خود می سپارد.
به عنوان مثال امکان دارد که فردی در خارج کشور، قصد فروش یک ملک در داخل کشور را داشته باشد؛ بنابراین برای چنین مواقعی بهتر است که یک وکیل در داخل کشور قرار داشته باشد که تمام اختیارات را به وی بسپارد و کارهای قانونی را به وسیله مراجع شرعی و قانونی انجام دهد.
در واقع دو نوع وکالت تام الاختیار مانند وکالت تام الاختیار ساده و بلاعزل وجود دارد که در وکالت تام الاختیار ساده موکل هر وقتی که بخواهد می تواند به راحتی موکل خود را عزل کند ولی وکالت تام الاختیار بلاعزل همانگونه که از نامش پیداست به هیچ عنوان فرد موکل نمی تواند وکالت خود را باطل کند مگر در مواردی که خرید و فروش ماشین و ملک در میان باشد می تواند آن را باطل کند.
وکالت مقید
این وکالت یکی دیگر از انواع وکالت های حقوقی است که وکیل قادر است تنها در مواردی که شخص موکل برای وی تعیین می کند وظیفه اش را انجام دهد و بیشتر اون هیچ اجازه ای ندارد. وکالت مقید به دلیل ساده بودنش همیشه یک نسخه کپی شده در دفتر اسناد دارد البته ناگفته نماند که خود شما نیز قادر به نوشتن متن اختصاصی هستید.
در این وکالت باید اسم تمام سازمان ها و همچنین مراکز مورد نیاز، برای انجام امور به وسیله وکیل واضح و روشن درج شود.
وکالت کاری
یکی از رایج ترین و متداول ترین وکالت های حقوقی، وکالت کاری است. همانگونه که از نامش پیداست برای کارهای اداری استفاده می شود و طبق آن فرد وکیل دستور انجام کاری را می دهد. در این نوع وکالت یک قرارداد بین دو طرف امضا شده که تمام اختیارات لازم به وکیل واگذار می شود و طبق این قرارداد کارهای اداری انجام می شود.
در وکالت کاری، یک حد مشخص می شود و با استفاده از آن وکیل نمی تواند در کارهایی که در قرارداد تنظیم نشده است پیشروی و دخالت کند. به همین دلیل بهتر است که در وکالت کاری تنها موضوعاتی مثل اجاره ملک، خرید و فروش مسکن یا ملک و پیگیری امور اداری ذکر شود.
وکالت کاری
چرا به وکیل حقوقی نیاز داریم؟
اکثر اوقات پیش می آید که پرونده و اسناد حقوقی دارای پیچیدگی زیادی باشد و نتوان به سادگی آن را انجام داد. همچنین امکان دارد که یک اشتباه از طرف وکیل یا موکل انجام شود که باید برای رفع این مشکلات از یک وکیل استفاده کرد.
چه مدارکی برای تنظیم وکالت نامه لازم و ضروری است؟
کپی یا اصل کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل
سند و مدارک ملک با خودرو در صورت خرید و فروش ملک و خودرو
خواندن دقیق وکالت نامه و عنوان کردن تمام موارد
تنظیم کردن سند و وکالت نامه در دفترخانه و نوشتن آن به صورت کتبی
تهیه کردن دو نسخه از وکالت نامه یک نسخه در دست فروشنده و دیگری برای خریدار
معامله نکردن با افراد ناشناخته
چه مدارکی برای تنظیم وکالت نامه لازم و ضروری است؟
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه وکالت حقوقی دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید.
همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در وکالت نیز استفاده نمایید. اما شما تا به حال از وکیل حقوقی استفاده کرده اید؟ خوشحال می شویم نظرات و تجربیات خود را در ابن زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
تا اینجای مطلب سعی کردیم که تمام جزئیات را درباره وکالت حقوقی و انواع آن به طور مفصل بیان کنیم. در ادامه نیز به چند سؤال رایج در این باره پاسخ خواهیم داد.
وکیل حقوقی در چه زمینه هایی مشاوره می دهد؟
یک وکیل خوب میتواند در تمام موضوعات مشاوره و وکالت دهد ولی بهتر است که با توجه به عنوان و زمینه تخصص وکیل را انتخاب کنید.
انواع وکالت حقوقی کدام اند؟
وکالت محضری، تام الاختیار، مقید و کاری.
چه مدارکی برای تنظیم وکالت نامه لازم و ضروری است؟
کپی یا اصل کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل، سند و مدارک ملک با خودرو، تنظیم کردن سند و وکالت نامه در دفترخانه، تهیه کردن دو نسخه از وکالت نامه یک نسخه.
