حکم تخلیه چیست و چه زمانی می توان برای آن اقدام کرد؟ تخلیه در لغت یعنی خالی کردن مکان یا چیزی. این کلمه در حقوق به این معناست که متصرف از ملکی دست بکشد به طوری که مالک بدون هیچ مشکلی امکان هر تصرفی در ملک خود را داشته باشد.
برای مطالعه بیشتر اینجا کلیک کنید.
بیشتر اوقات موضوع تخلیه ملک در روابط صاحب ملک و مستاجر مطرح شده به این صورت که قراردادی بر مبنای اجاره وجود داشته و مستاجر در زمان اتمام مدت اجاره یا مواردی مانند فسخ قرارداد ملک مورد نظر را تخلیه نکرده است. در این صورت صاحب ملک می تواند دستور تخلیه ملک را از دادگاه دریافت و مستاجر را مجبور به تخلیه کند. انجام این روند قانونی و بازبینی آن در شورای حل اختلاف، به این بستگی دارد که دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند.
البته در زمان هایی موجر امکان درخواست صدور دستور تخلیه را دارد. ولی در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم برای تخلیه داشته باشد. اما تفاوت حکم و دستور تخلیه چیست و چه مواقعی می توان برای هر دو اقدام کرد؟ برای درک و فهمیدن این موضوع در ادامه مقاله همراه املاک داران باشید.
دستور تخلیه
در صورت محیا بودن تمام شرایط باید دادخواستی به شورای حل اختلاف در نزدیکی ملک مورد نظر ارائه شود. بعد از این مرحله دستوری مبنی بر تخلیه ملک صادر خواهد شد. برای اجرای دستور تخلیه ملک به برگه اجراییه نیازی نبوده و بعد از یک هفته از تقاضای صاحب خانه این امر قابل اجراست.
بعد از صدور این حکم، مستاجر سه روز زمان دارد تا ملک را تخلیه کند در صورت تخلیه نشدن ملک دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص توسط مامور اجرا انجام خواهد شد.
شرایط دستور تخلیه
دستور تخلیه در زمانی که مدت اجاره به پایان برسد، صادر می شود. شرایطی برای صدور این دستور در زیر توضیح داده‌شده است.
- باید قرارداد حتما مسکونی باشد برای قرارداد تجاری این دستور صادر نمی شود.
- باید موضوع قرارداد اجاره باشد در غیر این صورت دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
- قرارداد باید موضوعی عادی داشته باشد. در مواردی که ملک با سند رسمی اجاره داده‌شود صدور دستور تخلیه ملک امکان پذیر نیست.
- اجاره نامه باید مدت زمان مشخصی داشته باشد.
- دقت کنید که اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شود.
- هر دو نسخه اجاره نامه باید امضا موجر و مستاجر را داشته باشد.
- این نکته فراموش نشود که دو نفر شاهد اجاره نامه را امضا کرده باشند.
مراحل صدور دستور تخلیه
در صورت تمام شدن مدت زمان اجاره املاک مسکونی، موجر به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه می کند. از نظر قاضی دستور تخلیه تنها یک دستور بوده نه بیشتر، بنابراین تشریفات و رسیدگی زیادی ندارند. اما در رویه قضایی مراجعین باید دادخواست چاپی داشته باشند و هزینه دادرسی را پرداخت کنند.
بعد از اینکه پرونده مورد نظر به شعبه ای از شورای حل اختلاف فرستاده‌شد موجر باید به آن جا مراجعه کند. بعد از پرداخت مبلغ ودیعه ای که مستاجر پرداخت کرده درخواست دستور تخلیه صادر می شود. دستور تخلیه در شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری اجرا می شود.
تقاضای حکم برای تخلیه
همیشه دادگاه حکمی را صادر می‌‌کند اما در مورد املاک مسکونی حکم مورد نظر در شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن جا واقع‌شده صادر می شود. لازمه گرفتن حکم برای تخلیه تعیین جلسه ای به منظور رسیدگی به آن صادر شده است که به دست مرجع قضایی و تجدیدنظر و تقاضای اجرائی شدن آن خواهد بود.
حکم جهت تخلیه با دستور تخلیه تفاوت دارد. در مواردی که به صدور این حکم نیاز باشد باید جلسه ای مبنی بر رسیدگی برگزار و دفاعیات دو طرف معامله شنیده‌شود. در دستور تخلیه به تشکیل جلسه دادگاه نیازی نبوده و بنا به درخواست شخص مالک دستور آن صادر می شود.
چه زمانی امکان گرفتنِ حکم جهت تخلیه وجود دارد؟
در ادامه مواردی که طبق آن مالک می تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تخلیه ملک را بگیرد را ارائه خواهیم داد.
1. انقضا مدت اجاره
زمانی که قرارداد اجاره منقضی شده و تمدیدی برای آن صورت نگرفته مالک می تواند درخواستی مبنی بر صدور حکم برای تخلیه داشته باشد. برای این منظور باید به شورای حل اختلافی که در نزدیکی ملک مورد نظر قرار دارد مراجعه و صدور حکم جهت تخلیه را درخواست کند.
2. عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه
اگر مستاجر به مدت سه ماه مبلغ اجاره بها را پرداخت نکند. موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف و درخواست حکم برای تخلیه امکان بیرون کردن مستاجر از ملک خود را دارد. این قانون در ماده 6 و بند 9 قانون روابط بین مستاجر و موجر ثبت‌شده و شرایط استفاده از این قانون در زیر بیان شده‌است.
مالک می تواند پس از گذشت 10 روز از سومین ماهی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده اقدام به دادخواست حکم برای تخلیه کند. پس نتیجه می گیریم که مستاجر تنها 10 روز زمان برای پرداخت اجاره دارد. مستاجر می‌‌تواند بعد از اینکه حکم را دریافت کرد اجاره بهای عقب افتاده خود را پرداخت و از اجرایی شدنِ حکم جلوگیری کند.
3. انتقال مال مورد اجاره به غیر
اگر شخص مستاجر اجاره ملک را به شخص دیگری واگذار کند یعنی ملک مورد نظر را بدون اجازه مالک اجاره دهد. مالک به راحتی امکان گرفتنِ حکم و بیرون کردن مستاجر از ملکش را دارد.
4. استفاده از ملک در موارد نا مشروع و غیر قانونی
اگر از ملک مورد نظر به عنوان قمار خانه یا مکانی برای استعمال مواد مخدر یا اسکان نفراتی بیشتر از مقدار قید شده در قرارداد استفاده شود کاملا نامشروع و غیرقانونی خواهد بود. در این صورت برای تخلیه حکم صادر می شود.
مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه
برای صادر کردن حکم در دادگستری یا شورای حل اختلاف مدارکی لازم است که در ادامه به آن ها اشاره خواهیم کرد.
- سند مالکیت
- قرارداد اجاره
- برگ دادخواست به اندازه طرفین دعوا و یک عدد اضافه بر آن
- مدارک هویتی مالک
اجرای حکم جهت تخلیه
پس از اینکه ملک با ارائه مدارک لازم دستور تخلیه را ثبت کرد مستاجر موظف به تخلیه ملک خواهد شد. حدودا بعد از 24 ساعت از صادر شدن حکم ابلاغیه برای مستاجر فرستاده می شود. مستاجر 72 ساعت مهلت داشته تا ملک مورد نظر را خالی کند و به مالک اصلی برگرداند.
پول پیش یا همان ودیعه که دست مالک به امانت است باید به مستاجر پرداخت و رسیدش به دادگاه تحویل داده شود. در حقیقت حکم هنگامی که مبلغ کل ودیعه به مستاجر برگردانده‌شود صادر خواهدشد. همچنین اگر در زمان نوشتنِ قرارداد مالک مبلغی را از مستاجر گرفته‌باشد اما در قرارداد به مبلغ سرقفلی یا ودیعه اشاره نکرده‌باشد، مبلغ مورد نظر به عنوان ودیعه در نظر گرفته‌خواهد شد.
مراجع صدور دستور تخلیه و حکم جهت تخلیه
انواع مختلفی اجاره وجود دارد که با توجه به آن ها صدور حکم برای تخلیه و دستور تخلیه متفاوت است:
اگر املاک با قرارداد رسمی اجاره داده شده باشند باید تخلیه ملکی که اجاره داده شده را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی محلی که ملک در آنجا قرار دارد تقاضا کرد. فرایند تخلیه به وسیله واحد اجرای اسناد رسمی از دادگاه بسیار کمتر است.
بنابراین در قراردادهای اجاره عادی برای املاک مسکونی می توان از شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن قرار دارد اقدام به گرفتن دستور تخلیه کرد که به آن دستور تخلیه شورای حل اختلاف می گویند.
اگر قرارداد اجاره ملک های مسکونی شرایط بالا را نداشته باشد، امکان تقاضای صدور حکم فوری وجود ندارد. در این صورت باید به مرجع صالحی برای رسیدگی به این دعوا تقاضا فرستاد. اگر قرارداد اجاره چه رسمی و چه عادی در رابطه با املاک تجاری باشد برای رسیدگی به تقاضای تخلیه باید به دادگاه عمومی مراجعه کرد.
نتیجه گیری
امیدواریم این مقاله برایتان مفید بوده باشد. ما در این مقاله سعی کردیم حکم تخلیه ملک را به صورت کامل برای شما شرح دهیم اگر در مورد ملک خود یا ملکی که اجاره کرده اید با مشکل روبرو شدید با ما در تماس باشید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایاپای، تهاتر و غیره می شوند.
برای استفاده از خدمات سایت املاک آنلاین املاکداران که شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک در اصفهان، خرید زمین و خانه کلنگی در اصفهان، خرید ملک اصفهان، مشارکت در ساخت و اجاره روزانه باغ و ویلا در اصفهان، رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان، رهن و اجاره خانه ویلایی در اصفهان و غیره می شوند، می توانید به صفحه اصلی سایت مراجعه کرده و برای کسب اطلاعات بیشتر به برگه های مربوطه مراجعه فرمایید.
