چقدر با اصطلاحات ثبتی آشنا هستید؟ بهتر است بدانید افراد در هنگام خواندن قراردادهای گوناگون، به ویژه قرارداد ملکی یا در مراجعه به ادارات ثبت، به اصطلاحات حقوقی ملکی فراوانی برمی خورند که ممکن است از معنی و مفهوم آن ها مطلع نباشند.
برای مطالعه بیشتر اینجا کلیک کنید.
داشتن اطلاعات کافی از مفهوم کلمه های حقوقی، جزء اولین نکات ضروری برای امضاء قرارداد به شمار می رود. با توجه به اینکه اگر از معنی این اصطلاحات مطلع نباشیم، با چه دردسرهایی روبه رو خواهیم شد، بهتر است این مقاله را کاملا مطالعه کنید تا اطلاعات لازم، جهت آشنایی با مفاهیم ثبتی را به خوبی فرا گیرید. تا انتهای مقاله همراه املاک داران باشید.
آشنایی با اصطلاحات ثبتی
اصطلاحات ثبتی دارای چند ساختار مهم است که هنگام اجرای آن باید تمام این موارد رعایت شود. در ادامه به صورت مفصل درمورد آن ها صحبت خواهیم کرد.
1.املاک مجهول المالک
املاک مجهلول المالک در قانون ثبت به املاکی گفتهمیشود که در زمان پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی شده‌است. اما تا به حال از جانب مالک یا قائم مقام قانونی وی، درخواست ثبت آن انجام نشده باشد.
همچنین متصرفین این نوع املاک می توانند با توجه به دفاتر توزیع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود است، همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آن ها اقدام کنند.
2. آگهی نوبتی؛ از اصطلاحات ثبتی مهم
بعد از قبول شدن ثبت املاک مجهول المالک برای جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص حقیقی یا حقوقی شماره و مشخصات املاک، باید چهار نوبت در سال (اول مرداد ماه، اول آبان ماه، اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه سال بعد) برای مطلع کردن عموم افراد در نظر گرفته شود.
همچنین افرادی که برای خود حقی قائل هستند تا نود روز بعد از منتشر شدن آگهی، به نوبت اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم کنند و تا یک ماه بعد از تسلیم اعتراض نیز، در دادگاه صالحه اقامه دعوی انجام دهند.
3. آگهی تحدید حدود
تا املاک بعد از آگهی نوبتی جهت تثبیت حدود آگهی می شوند؛ در این زمان اگر مالکین مجاور یا صاحبان حقوق ارتفاقی (حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارد. به عنوان نمونه: حق عبور، آبچک و باز کردن درب و پنجره) داشته باشند، قادر هستند از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود، در مدت زمان 30 روز اعتراض خود را به اداره ثبت محل تحویل دهند و بعد از آن هم ظرف مدت زمان یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.
4. املاک جاری
املاک جاری به املاکی گفتهمیشود که در دفتر املاک سابقه ثبت نداشته‌باشد. مشخص است که صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی ممکن می‌شود که تحدید حدود آن ها انجام شده و زمان وا خواهی نسبت به اصل و تحدید بدون اعتراض سپری شده‌باشد.
5.املاک ثبت شد
املاک ثبت‌شده به املاکی گفته می شوند که سابقه ثبت در دفتر املاک دارند و بعدا طبق مواردی که ثبت شده می توان استفاده کرد.
6. سند مالکیت المثنی
هنگامی که سند ملاکیت از بین برود، به عنوان مثال دچار حریق شود و هیچ آثاری از سند باقی نماند یا گم شود مالک قادر است از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است تقاضای صدور سند مالکیت المثنی کند.
7. تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
هنگامی که شخصی نسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی گوناگون باشد یا به عنوانی دیگر، سهام مشاعی ملکی از جانب مالکین مختلف به یک نفر انتقال یابد؛ خریدار قادر است با مراجعه به اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است و ارائه اسناد مالکیت مشاعی درخواست صادر کردن سند مالکیت به نام خود کند.
8. تجمیع حدود املاکی دارای سند مالکیت
در مواردی مشاهده می شود که دو یا چند پلاک بر اثر ساختمان یا دیوارکشی به صورت واحد درآمده اند، یا قطعاتی که متصل بهم باشند یا مالک و مالکان مزبور دارای سهام مشاعی برابر دفتر املاک باشند. مالک یا مالکین با تحویل اسناد مالکیت خود می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای تجمیع املاک خود را انجام دهند.
9. افراز
یکی از موارد مهم در اصطلاحات ثبت شده، افراز است و زمانی که دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع دارای مالکیت هستند؛ هریک از اشخاص می توانند نسبت به افراز سهمی خود، از سایر مالکین دیگر اقدام کنند.
10. تفکیک املاک
هنگامی که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود به این عمل تفکیک گفته می شود. در این حالت امکان دارد ملک، یک نفر یا چند نفر مالک داشته باشد و در صورت وجود چندین مالک، سایر مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند. مشخص است که مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی با سهام او در ملک اولیه برابر است.
11. استعلام
دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند در زمان انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری، از قبل جریان ثبتی آن ها را از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است، پرس و جو کنند. همچنین پاره ای از دستگاه های اجرائی مربوط یا مراجع صالحه قضایی هم در مواقع لازم و ضروری، مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند.
12. بازداشت املاک
املاک ثبت‌شده برحسب تقاضای مراجع قضائی صالحه مانند محاکم و دادسراهای عمومی، انقلاب، شعب بازرسی، اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت هستند.
13. رفع بازداشت املاک
رفع بازداشت املاک یعنی املاکی که برحسب دستور مراجع صالحه بازداشت می شود. با توجه به اینکه دارای سند مالکیت باشد یا نباشند حسب همان مراجع از افراد رفع بازداشت می گردد.
پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولا باید ابتدا ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد. دوم، اشاره به نامه قبلی که به وسیله آن تقاضای بازداشت شده، داشته باشد و در آخر مشخصات کامل ملک از جمله شماره تاریخ و غیره در آن قید شده باشد.
14. اعیان
اعیان در اصطلاح ثبت، به آنچه روی زمین ساخته‌می‌شود، می گویند. گرچه کلمه زمین از نظر حقوقی، خود دلالت برعرصه و اعیان نیست اما در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی وجود دارد که روی ملک یا زمین بنا می شود.
15. ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت
با تصویب طرح های هادی و جامع شهرها و همچنین در اثر توسعه، تعریض، ایجاد و احداث کردن معابر و خیابان های جدید بیشتر املاک در مسیر معابر و خیابان هایی که به تازگی احداث شده اند؛ گاهی ملک به صورت کامل یا در بعضی از موارد بخشی از آن در مسیر معابر ذکر شده، واقع می‌گردند. در این اوقات، ادارات ثبت حسب اطلاعاتی که در دسترس دارند یا اعلام شهرداری یا مراجعه مالک، به اجرای ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت موظف می شوند.
16. اصلاح حدود
زمانی که در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت‌شده و تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که سند مالکیت دارد، حاصل شود. یا به صورت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده ای که از قبل به پلاک شخصی محدود شده، در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود؛ مالک قادر است با مراجعه به اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است، تقاضای اصلاح حدود کند.
17. ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت
بسیار اتفاق افتاده که املاکی در گذشته با مساحت معینی مورد معامله شده‌است ولی بعد از گذشت زمانی معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت است. چناچه که منشاء اضافه مساحت از تغییر طول و ابعاد نباشد؛ مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده و بعد از پرداخت هزینه اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اولیه و با تودیع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکیت اصلاح می شود.
18. اعتبار اسناد مالکیت
اسناد مالکیت از جانب ادارات ثبت، همیشه معتبر هستند و تنها با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابلیت باطل شدن دارند.
19. املاک موروثی
هرگاه شخصی که سند مالکیت به نام او صادر شده است، فوت گردد؛ وارث او می توانند با ارائه دادن مدارکی مانند ابتدا تقاضای صدور سند مالکیت، فرم گواهی حصر وراثت، فرم ۱۹ مالیاتی و در آخر اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است؛ درخواست صدور سند مالکیت کند.
20. آگهی تحدید حدود اختصاصی
املاکی که به دلیل عدم حضور مالک یا دلایل دیگر تحدید عمومی نشده و یا به اصطلاح از تحدید خارج شده‌باشند، چنانچه که به استناد تبصره ذیل ماده ۱۵ قانون ثبت نتوان آن ها را تحدید عمومی کرد، در این امر به درخواست مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی شخص و هزینه خصوصی وی می توان نسبت به آن ملک تحدید حدود اختصاصی به عمل آورد. فراموش نشود که با ذکر علت باید آن را تنظیم کرد، زیرا آگهی اختصاصی جنبه استثنایی دارد.
21. آگهی تحدید حدود عمومی
پس از انتشار اولین آگهی نوبتی املاکی که به عنوان مجهول المالک از آن ها قبول ثبت انجام شده منتشر کردن آگهی تحدید حدود عمومی ممکن است و در تهیه پیش نویس آگهی تحدید عمومی رعایت نکته های زیر ضروری و لازم است:
پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومی هر قسمت به ترتیب شماره املاک تهیه می شود و برای هر کدام یک یا چند پلاک نسبت به موقعیت و مساحت آن ها، همچنین روز یا روزهایی برای تحدید حدود معین می شود. تاریخ روز تحدید و ساعت مشخصی برای شروع عملیات تحدیدی باید ذیل شماره پلاک های مرتبط قید شود.
در ذیل آگهی تذکر داده می شود، مجاوری که با توجه به حدود یا حقوق ارتفاقی ملک مورد تحدید حقی برای خویش قائل است؛ قادر است طی مدت ۳۰ روز از تاریخ تحدید به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار، عرض حال دهد.
22. آگهی فقدان پرونده
در صورتی که پرونده ثبتی مفقود شد در راستای تشکیل پرونده ثبتی المثنی، آگهی نبود؛ باید پرونده ای که دارای مشخصات است در یکی از روزنامه های محلی یا کثیر الانتشار منتشر شود. آگهی ذکر شده مرتبط به پرونده های ثبتی املاکی است که اظهار نامه دارند و تحدید حدود آن ها به عمل آمده، با توجه به اینکه ثبت دفتر املاک شده و دارای سند مالکیت باشند یا نباشند.
23. آگهی فقدان سند مالکیت
آگهی فقدان سند مالکیت به واسطه مسئول دفتر املاک با ملاحظه کردن محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک تهیه می شود. در این آگهی باید مشخصات کامل مالک، شماره پلاک و محلی که ملک در آن واقع است و همچنین نحوه مفقود شدنِ سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت‌شده، قید شود.
آگهی در دو مرحله به فاصله ای که کمتر از ده روز نباشد باید در روزنامه چاپ گردد و در آن ذکر شود که بعد از انتشار مرحله دوم ظرف 10 روز، در صورتی که شخصی اعتراضی نداشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام دارد یا انقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر می شود.
24. اجاره
اجاره به عقدی گفتهمیشود که توسط آن مستاجر مالک منافع، عین مستاجر می‌شود. در قانون مدنی ماده 466 اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. موارد زیر دو مورد اصلی اجاره است:
اجاره اشخاص: در اجاره اشخاص، فردی که اجاره می کند مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال الاجاره اجرت نامیده‌می‌‌شود.
اجاره مذکور: منظور از اجاره مذکوره در ماده (تبصره ۱ از ماده ۱ قانون روابط مالک و مستأجر)، این است که تصرف متصرف به منظور اجاره یا صلح انواع منفعت یا هر عنوان دیگری به عنوان اجاره باشد. اعم از این که نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم شده‌باشد یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی وی باشد.
25. اراضی آیش
به اراضی گفته می شود که در ابتدا زمینی بالفعل دارای مالک است و در ادامه مزروعی است، در آخر نیز مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشی کرده باشد.
26. اراضی بایر
به اراضی گفتهمیشود که در اولین قدم دارای مالک بالفعل باشند هر چند مالک فعلی آن مشخص نباشد. دومین قدم مشغول به کشت و زرع آبادی از هر قبیل اعم از بنا، اشجار، قنات و غیره نباشد. قدم سوم مالک برای مدتی نامشخص و نامحدود از آبادی آن چشم پوشی کرده باشد. در آخرین قدم از اراضی بستر رودخانه و رودهای عمومی و حریم آن ها نباشد. اصولا زمین بایر را به حساب زمین موات می گذارند.
27. اراضی دولتی
این اراضی چه ثبت‌شده و ثبت‌نشده دایر و بایر انواع مختلفی دارند که عبارت اند از:
- اراضی موات، اراضی که به نحوی از آنجا به دولت منتقل شده‌است.
- سایر اراضی اعم از طریق اصلاحات ارضی، خالصه، مجهول المالک و غیره
- اراضی که به دولت تعلق دارد و دراختیار افراد حقیقی و حقوقی یا مؤسسات دولتی قرار گرفته. همچنین به دلیل عدم استفاده یا عدم اجرا مفاد قرارداد به دولت بازگردانده‌شده است.
28. اراضی شهری
اراضی شهری به زمین هایی گفتهمیشود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار دارند.
29. اراضی متروکه
به اراضی گفتهمیشود که اولا، دارای سابقه مالکیت خصوصی مسلم باشند. دوما، فعلا به کشت و زرع و آبادی مشغول نباشد؛ سوما، مالک سابق از مالکیت آن چشم پوشی کرده باشد.
30. اراضی موات
این اراضی زمین های غیرآبادی است که دارای سابقه احیا و بهره برداری نیستند و به صورت طبیعی باقی مانده اند. اراضی موات شهری به زمین هایی گویند که دارای سابقه عمران و احیا نباشد. به طورکلی به اراضی گفتهمیشود که در ابتدا سابقه مالکیت خصوصی آن نامعلوم باشد؛ یعنی مجهول باشد. قدم دوم به کشت و زرع و آبادی مشغول نباشد و در آخر دارای بالفعل مالک نباشد.
31. استعلام املاک
استعلام ورقه بهادار و متحد الشکلی است که توسط دولت چاپ شده و انتشار میابد. سفید آن از جانب ادارات ثبت در قبال اخذ بهاء به دفاتر اسناد رسمی تسلیم می گردد. (این امردرحال حاضر به صورت الکترونیکی است.) دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در زمان انجام هرگونه معامله نسبت به املاک، از قبل جریان ثبتی آن ها را از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است، استعلام نمایند. علاوه بر این پاره ای از دستگاه های اجرائی مربوطه یا مراجع قضائی صالحه نیز، در مواقع ضروری و لازم به استعلام جریان ثبتی املاک جاری مجاز هستند.
یک ماه برای اعتبار پاسخ استعلامیه‌ای که محل وقوع دفترخانه و اداره ثبت در یک شهر است و همچنین 45 روز برای دوایر شعب تابعه همان حوزه در نظر گرفته‌می‌شود. برای هر ملک یا یک صفحه دفتر املاک یک استعلامی تنظیم می شود و قید چند شماره ملک روی یک استعلام به هیچ عنوان جایز نیست.
32. اسباب تملک
تملک دارای چهار عنوان اصلی است که شامل زنده کردن اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه، عقود و تعهدات، توسط اخذ بشفعه و به ارث است.
33. اسناد مالکیت صادره در اجرای قانون اصلاحات ارضی
اسناد مالکیت به اسنادی گفتهمیشود که در اجرای مقررات اصلاحات اراضی و براساس مواد ۱۴۲ و ۱۴۴ قانون ثبت به نام زارعین صاحب نسق صادر می شود.
34. بیع
یکی دیگر از نکات مهم در اصطلاحات ثبت‌شده بیع‌است که شامل تملیک عین به عوض مشخص است. طبق این عقد مالی را بابت مال دیگر به فرد دیگر واگذار می کنند.
35. بیع شرط
بیع شرط به نوعی از معامله گفتهمیشود که در آن شرط هایی مورد توافق متعاملین قرار می‌گیرد. انجام‌دادن این شروط در هنگام اجاره ضروری است.
36. بیع قطعی
چنانچه در عقد بیع، شرط و شروطی قید نشده باشد یا برای تسلیم مبیع یا قیمت موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال به شمار می رود. اگر چه در قرارداد بیع ذکری نگردیده باشد ممکن است بر اساس عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری، شرطی یا موعدی وجود داشته باشد.
37. پلاک
به قطعه فلزی می گویند که دارای ابعاد، طرح و رنگ ویژه است. همچنین شماره ثبتی روی آن حک‌شده که در ثبت عمومی به درب منازل نصب می شود.
38. رهن
رهن به عقدی گفتهمیشود که توسط آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن‌‌دهنده به راهن و طرف دیگر به مرتهن شناخته‌می‌شود.
39. پیش نویس سند مالکیت
پیش نویس قرارداد مالکیت به وسیله نماینده تهیه می شود که علاوه بر ذکر مشخصات کامل املاک مانند شماره پلاک، وقوع ملک، حدود و مشخصات آن باید به صورت جریان کامل در پرونده قید شده و در قسمت مرتبط از ابتدا تا عملیات تحدید ذکر شود. همچنین باید نماینده نظر نهائی شخصی خود را در خصوص صدور سند مالکیت اعلام کند.
40. ثمنیه
ثمن فرضیه زوجه یا زوجه ها است. در صورت فوت شوهر با داشتن اولاد که در اصطلاح ثبتی به ثمنیه شناخته‌شده است.
41. جعاله
جعاله به عبارتی از التزام شخصی به ادا اجرت مشخص، در مقابل عملی مشخص می‌شود و از این که طرف مقابل معین‌باشد یا غیر معین گفته‌می شود.
کلام پایانی
امیدواریم این مقاله برای شما مفید بوده باشد. همانگونه که در بالا نیز اشاره کردیم آشنایی با اصطلاحات ثبتی دارای یک سری شرایط و قوانین است که در صورت اجرای آن باید حتما با این ضوابط و مقررات آشنا شویید و در هنگام عمل از آن استفاده کنید.
خوشحال میشویم اگر نکته ای را از قلم انداخته‌ایم، شما برای دیگر مخاطبان به اشتراک‌بگذارید تا دیگران نیز بتوانند از تجربیات شما استفاده کنند.
اما برای شما خریداران و املاک داران محترم، پیشنهادی استثنایی داریم. می توانید با مشاوره و راهنمایی همکاران ما بهترین تجربه را در آشنایی با این اصطلاحلات داشته باشید.
مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، ثبت ملک به صورت رایگان، سرمایه گذاری، شراکت در ساخت و ساز، مشاوره حقوقی املاک، معامله پایا پای، تهاتر و غیره می شوند.
